接管验收标准作业规程

一、         目的

1、              规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。

2、              为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。

3、              完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。

4、              是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。

二、         适用范围

1、              适用于物业公司对物业接管验收工作。

三、         职责

1、              物业经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。

2、              接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3、              接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4、              成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。

5、              主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；

6、              与开发商协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定交接的日期,解决遗留问题。

7、              各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；

8、              负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。

四、         程序要点

1、              接管验收应具备的条件、要求。

1）              建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。

2）              道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。

3）              本体物业接通水、电、气。

4）              区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。

5）              排水管正常使用,疏通无阻。

6）              物业公司有固定办公场地。

2、              接管验收的准备工作。

1）              在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到《售房合同》及相关规划要求、业主要求的质量标准。

2）              成立物业接管验收小组。

A、    小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成：

B、    由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。

C、    由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。

D、    由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。

3）              接管验收前的准备。

A、    与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。

B、    由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。

C、    提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。

D、    准备好接管验收记录表格：

a、              《单项项目验收单/表》。

b、              《房屋本体接管验收表》。

c、              《公共配套设施接管验收表》。

d、              《机电设备接管验收表》。

e、              《验收交接记录》

f、              《接管验收问题整改表》。

g、              《图纸、资料移交清单》。

h、              《机电设备移交清单》。

i、              《钥匙移交清单》。

3、              接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)

1）              程序

A、    验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。

B、    对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

C、    对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。

D、    对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。

E、    对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。

F、    移交双方必须有双方签名办理移交手续。

4、              资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交相关资料）

1）              物业产权资料：

A、    项目开发批准报告《商品房建设立项》。

B、    《建设项目选址意见书》。

C、    《国有土地使用权证》

D、    《建设用地规划许可证》。

E、    《商品房准建证》。

F、    《建设工程规划许可证》。

G、    《建设工程施工许可证》。

H、    《商品房预售许可证》。

I、    命名资料。

J、    其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。

K、    用地红线图。

2）              综合竣工验收资料：

A、    竣工图。

B、    建筑执照。

C、    《建设工程规划验收合格证》。

D、    《人防验收意见》。

E、    《消防验收意见及同意使用意见书》。

F、    《质监验收意见》。

G、    《环保验收意见书》。

H、    开工、竣工报告。

I、    公共配套综合验收合格证。

J、    供水合同。

K、    供电协议书、许可证。

L、    供气协议书、许可证。

M、    有线电视合格证。

N、    通信设施合格证。

O、    电梯准用证。

3）              施工设计资料：

A、    地质报告书。

B、    全套设计图纸。

C、    图纸会审记录。

D、    设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；。

E、    工程预决算报告书。

F、    重要施工会议记录。

G、    隐蔽工程验收记录。

H、    沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋；。

I、    钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；

J、    水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》；

K、    自动仪表的调试记录；出厂合格证明；

L、    管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；

M、    园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；

N、    其他资料。

4）              机电设备资料：

A、    机电设备出厂合格证。

B、    设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、

C、    机电设备使用说明书（要求中文）。

D、    机电设备安装、调试报告。

E、    机电设备保修卡、保修协议。

F、    《机电设备清单》。

G、    机电设备供应商、施工单位资料。

5）              业主/租户资料：

A、    已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。

B、    已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼标准。

C、    已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。

5、              接管验收的标准和验收方法。

1）              建设部《物业接管验收标准》。

2）              业主生活工作的合理要求。

3）              《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。

4）              《新建小区验收暂行办法》。

5）              《建筑装饰装修工程质理验收规范》。

6）              《建筑安装工程质量检验评定标准》。

7）              主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。

6、              楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收 (详见《物业接管验收程序标准方法》) 。

7、              接管验收的遗留问题处理。

1）              遗留问题的登记确认。

A、    对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交开发商相关人员签字确认。

B、    对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交开发商相关人员签字确认。

2）              对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。

3）              物业硬件设施、设备遗留问题。

A、    一般问题要求开发商在一周内解决。

B、    重大问题要求开发商在一个月内解决。

C、    必要时经理予以协助处理。

4）              长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备录。

5）              按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。

8、              保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保存。