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楼宇巡查作业规程           ★★★
楼宇巡查作业规程
作者:佚名 文章来源:网络 点击数: 更新时间:2009-5-22 16:03:50

1.0目的
规范楼宇巡查工作,保障小区正常的工作和生活秩序。
2.0适用范围
适用于客服部的楼宇巡查工作
3.0职责
3.1客服部主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。
3.2客服助理负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
4.0程序要点
4.1楼宇巡查的必要性:
4.1.1防患于未然,通过有效的巡查,将治安、消防等隐患消除。
4.1.2杜绝违章装修,将违章装修施工消除于萌芽状态。
4.1.3加强工作监督,提高员工的工作责任心,变员工的被动工作为主动工作。
4.1.4确保公共设施、设备处于良好状态。
4.1.5检查管理处清洁、绿化、保安工作质量。
4.1.6增加与住户间的沟通机会。
4.1.7实施空置房的管理。
4.2客服部主管于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案,内容应包括责任区域的安排、巡查内容等。
4.3巡查的内容:
4.3.1治安、消防隐患的巡查。
4.3.2公共设施、设备的安全完好状况的巡查。
4.3.3清洁卫生状况的巡查。
4.3.4园林绿化维护状况的巡查。
4.3.5装修单元的巡查。
4.3.6空置房的巡查。
4.3.7住户遵守有关规章制度的巡查,有无违章。
4.3.8利用巡查机会与住户沟通。
4. 4楼宇巡查的方法:
4.4.1包括“看”、“听”、“摸/敲”、“踏”、“嗅”、“调查了解”等。
4.4.2“看”:通过观察来发现管理服务中存在的问题。(如墙壁污迹、裂缝,房内异常光线、烟雾、地面冒水、绿化有无生虫等)
4.4.3“听”:从设施设备运行的声音、区域内异常声音来发现问题。(如电梯的异常响动、住户家中异常声音、扰邻的噪声等)
4.4.4“摸/敲”:通过用手触摸感觉设施、设备的使用状况、清洁卫生质理。(如门把手是否松动,玻门/扶手卫生是否有积尘等)
4.4.5“踏”:通过脚接触物体感觉设施、设备、房屋本体的使用状况。(如沙井盖与井圈接触有无松动,地面有无空鼓等)
4.4.6“嗅”:通过气味来发现问题。(如是否有煤气泄露、焦味,动物尸体是否在角落发臭等)
4.4.7“调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施、设备的使用状况,管理服务质量。
4.5楼宇巡查的频次:
4.5.1一般情况下,楼宇状况巡查每日一次、清洁状况每日一次、装修巡查每日至少一次,空置房巡查每日一次,其他方面每两日一次。
4.5.2每周由管理处经理会同各部门主管对楼宇进行大检查一次。
4.6楼宇本体巡查的要领:
4.6.1水、电、煤气表:
a)水电煤气表是否处于于正常工作状态,记录损坏的水电煤气表情况。
b)在无人居住的情况下运转时,应关上该单元闸阀,预防水浸、煤气泄露事故,并联系住户,在该单元门口贴上相关告示。
c)当发现水、电、煤气表异常转动时,(如倒转、有盗用嫌疑时,应在《巡查登记表》中予以记录交及时报告主管,交工程部检查。
4.6.2巡查楼梯间:
a)检查走廊灯、梯灯是否正常,门窗是否处于完好状态。
b)检查梯间墙身、天花是否出现剥落、脱漆,地面瓷片、墙是否完整无损。
c)有无可疑人员或作案用的工具。
d)消防栓是否标识完好、配件齐全;灭火器是否有漏气或过期、失效现象;通道防火门是否e)关闭;消防指示灯、疏散灯是否完好;消防通道是否堵塞;防盗预警设施及消防报警设施是否完好。
f)住户有无乱扔垃圾,乱倒水或噪声/异味扰邻,损坏公共设施情况。
g)有无从住户家中出现水声或流到室外,(立即查明,并采取电梯防水浸措施;发现梯间弥漫煤气味、焦味时应立即对相关单元调查,当原因不明时就立即告知保安部检查(应注意对讲机、对讲系统、手机等电器对煤气的引燃可能性采取措施);有无住户单元门大开现象。
h)各楼层标识有无松动、缺/破损、。
i)卫生状况是否良好。
4.6.3巡查逃生天台:
a)逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁)。
b)防护栏是否完好,避雷针、广告牌、电视天线、隔热层是否完好。
c)有无违章占用逃生天台现象。
d)雨水管、地漏有无堵塞现象。
e)有无儿童攀爬广告牌等或轻生的嫌疑。
f)有无可疑人员或作案用的工具藏在水箱底、塔房顶。
g)卫生状况是否良好。
4.6.4巡查电梯:
a)检查电梯的运行是不平稳,是否有异常响动。
b)检查安全标识是否完好,电梯按键等配件是否完好。
c)检查照明灯及安全监控设施是否完好。
d)检查轨道内是否有杂物。
e)检查卫生状况是否良好。
4.6.5巡查大堂、门厅、走廊:
a)各类各类宣传栏内容有无过期或张贴不规范;各类标识是不完好。
b)公共设施、照明灯、垃圾箱/桶是否完好。
c)检查卫生状况是否良好。
4.6.6巡查的方法及要求:
a)先走到楼顶,从上至下逐层检查。
b)在进入住户家中/或紧急事件时,两人共同进入,以防止不必要的麻烦。更严禁擅自打开住户门/窗锁进入住户家中。
c)注意刷卡签到或在签到表/卡/本上签到。
d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
e)巡查完毕,应将巡查的相关状况如实逐项记录在《巡楼日记》中,不允许只写“正常”两字。
4.7公共配套、设施巡查的要领:
4.7.1巡查水、电、气、通讯、排风设施:
a)检查室外设施有无破损现象、各种管线有无渗、漏、滴、冒、松脱不病态观现象。
b)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好。
c)检查室外消防栓是否配件齐全、标识完好。
d)检查卫生状况是否良好。
4.7.2巡查公共文体设施:
a)检查雕塑小品是否完好,是否有安全隐患。
b)各种设施标识、使用注意事项是否齐全、完好。
c)检查体育设施是否完好,有无安全隐患。
d)有无使用不当的现象。
e)检查卫生状况是否良好。
4.7.3巡查道路、广场、公共集散地;
a)检查是否完好(如地面裂缝、有突出物伤人隐患、出现青苔等);是否有违章占用现象。
b)检查标识、路牌、警示牌是否完好。
c)检查各类雨水井、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯、背景音乐音响、减速带等是否齐全完好。
d)检查卫生状况是否良好。
4.7.4巡查停车场、车库:
a)检查防盗设施是否完好。
b)检查各类标识、告示牌是否完好无损。
c)检查停放的车辆是否有损伤现象。
d)各种设施是否齐全完好。
e)检查卫生状况是否良好。
4.8巡查周边环境:
4.8.1检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.8.2检查小区有无损坏公共设施 、违章制造噪声、污染环境、高空抛物现象。
4.8.3检查是不有违章饲养禽家畜现象。
4.8.4检查卫生状况是否良好。
4.8.5检查的方法、要求:
a)逐项检查,严禁抽查。
b)编制好巡查路线,提高工作效率。
c)注意刷卡或在签到本上签到。
e)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
4.9巡查装修房屋:应按要求每日详尽记录施工进度,详见《装修管理作业规程》。
4.10巡查空置房:详见《空置房管理作业规程》
4.11巡查问题的处理要点:
4.11.1客服助理巡查时发现有上述问题时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;
4.11.2处理不了的及时将问题记录在《巡查记录表》中,并报告客服部主管解决:
a)属公共设施设备丢失、破损的,按《报修管理作业规程》处理。
b)属其他部门员工工作不力造成的,应通知相关部门主管前往处理。
c)巡查中发现的一般问题应在一周内解决(有特别时效要求的,按时效要求处理),物殊情况 需经理同意后适当延长。
d)属住户违章造成的问题,应按《住户违章处理作业规程》处理。
4.11.3对巡查中发现的重大问题,客服部主管应及时向管理处经理汇报,由经理处理。
4.11.4巡查中发现的问题处理完毕后由客服部客服助理现场验收、验证,处理的过程和结果必须要有完整的记录,并经相关人员签字认可。
4.11.4处理不了的问题也需有相关事实记录并由相关当事人签名(注意物业管时过程中证据的收集的有效性、程序性)。
4.12文件的管理:
4.12.1《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每页应有编码,不允许撕毁。
4.12.2《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由管理处归档,保存,保存期限2年。
4.13本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。
5.0相关记录
5.1《巡查记录表》
5.2《巡查问题处理表》
6.0相关支持文件、表格
6.1《报修管理作业规程》
6.2《装修管理作业规程》
6.3《住户手册》
6.4《业主临时公约》
6.5《住户投诉处理作业规程》
6.6《空置房管理作业规程》
6.7《住户违章处理作业规程》

 

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