房屋及其附属设施设备维修项目分类

1　范围

本标准规定了房屋及其附属设施设备维修项目分类的术语和定义、分类原则、项目分类、紧急维修和白蚁防治。

本标准适用于成都市行政区域内的房屋及其附属设施设备在保修期满后至灭失前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。

本标准不适用于因人为因素或地震灾害、火灾等不可抗力因素致使房屋及其附属设施设备需进行的各类维修、更新和改造活动。

2　规范性引用文件

下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。

GB 5749  生活饮用水卫生标准

GB 7588  电梯制造与安装安全规范

GB 50057  建筑物防雷设计规范（附条文说明）(2000版）

GB 50203-2002  砌体工程施工质量验收规范(附条文说明)

GB 50292  民用建筑可靠性鉴定标准

GB 50343  建筑物电子信息系统防雷技术规范(附条文说明)

JGJ 125  危险房屋鉴定标准

3　术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1　 

共用部位

根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

3.1.1　 

共用部位维修

凡需牵动或拆换主体构件但保持原房屋的规模和结构的活动，维修后共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求。

3.1.2　 

共用部位改造

凡需全部拆除或更新、另行设计、重新建造的活动，改造后共用部位能达到房屋使用功能和安全要求。

3.2　 

共用设施设备

根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3.2.1　 

共用设施设备维修

在不改变相应设施设备的主要技术参数的情况下对部件进行加工、修理的活动，维修后能恢复共用设施设备的正常功能。

3.2.2　 

共用设施设备更新

在不改变相应设施设备的主要技术参数的情况下以相应的新部件取代旧部件的活动，更新后能恢复共用设施设备的正常功能。

3.2.3　 

共用设施设备改造

以相应的新部件取代旧部件或对部件进行加工、修理的活动，改造后共用设施设备的主要技术参数将发生变化且能优化其使用功能。

3.3　 

综合维修

因维修工程涉及维修、更新、改造需同步进行的活动。

3.4　 

紧急维修

发生危及房屋及人身财产安全等紧急情况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行的维修、更新和改造，保障共用部位或共用设施设备的功能正常。

4　分类原则

4.1　按维修项目的对象不同，分为共用部位和共用设施设备。

4.2　按维修项目的状态不同，分为维修、更新和改造。

5　项目分类

5.1　共用部位

5.1.1　主体结构

应符合表1的规定。

表1　主体结构维修项目

5.1.2　地下室

应符合表2的规定。

表2　地下室维修项目

5.1.3　外墙面

应符合表3的规定。

表3　外墙面维修项目

5.1.4　室内门厅、楼梯间、走廊通道等

应符合表4的规定。

表4　室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目

表4（续）

项    目	维    修	改    造
天棚装饰装修（吊顶、涂料等）	天棚装饰装修出现开裂，变形，脱落，渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松脱、失效、严重锈蚀等，存在安全隐患、影响使用功能和观感效果，损每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修	经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应改造
门、窗（木门窗、金属门窗、金属卷帘门、电子对讲门等）	—	出现构件变形、损坏、配件缺失、开关不灵、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能、安全和观感效果，应改造
注：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。

5.1.5　屋面

应符合表5的规定。

表5　屋面维修项目

5.2　共用设施设备

5.2.1　总平面环境设施

5.2.1.1　道路、停车场

应符合表6的规定。

表6　道路、停车场维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
道路基础	1、基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到整条道路的10%及以上，应填充修补、加固道路基础 2、其它改造（如爆管等）涉及的道路基础维修	经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	扩建、加宽及原材料和结构方式的改变
路面及装饰层	1、出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修 2、其它改造（如爆管等）涉及的路面维修
交通标识、画线	—	交通标识、画线出现脱落、模糊、无法辨识等，累加长度达到30%及以上，应更新	增加交通标识、画线
灯饰、栏杆等附属设施	—	1、灯饰、栏杆及其各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次 2、经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	新增和扩建
注：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。

5.2.1.2　广场

应符合表7的规定。

表7　广场维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
广场基础	1、基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修 2、其它改造（如爆管等）涉及的广场基础维修	经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	扩建、加宽及原材料和结构方式的改变
广场面层（石材、块料面层等）	1、出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修 2、其它改造（如爆管等）涉及的面层维修
注：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。

5.2.1.3　沟渠、水池、游泳池

应符合表8的规定。

表8　沟渠、水池、游泳池维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
沟渠、水池、游泳池基础及侧壁	基层沉降，出现裂缝、垮塌等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏面积达到10%及以上，应维修	经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	扩建、加宽及原材料和结构方式的改变
沟渠、水池、游泳池面层	出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，单个水池或沟渠每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修
沟渠、水池、游泳池防水层	防水层破裂补漏，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上及以上，或每天的漏水量达到5立方米以上，应维修（标准游泳池21m×50m，水深1.8m）	经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，或每天的漏水量达到20%及以上，应更新	扩建或原材料和结构方式的改变而增加防水层

表8（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
栏杆	—	1、栏杆及其各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件应5～10年全面油饰翻新一次 2、出现严重脱漆、锈蚀等，已完全失去本身的使用功能或存在严重的安全隐患，损坏面积达到50%及以上，应更新	新增和扩建
水池、游泳池给排水设备设施	1、主管道的熔、焊接维修 2、暗管填充材料沉降等其他因素引起的管道破裂而进行隐蔽工程的综合维修 3、消毒、过滤等设施设备漏水，应维修 4、水泵、电机设备（非标配件、专有或专利设备）出现轴承、线包故障等，应拆机、调整更换	1、管体局部补漏已无法解决其漏水问题，应进行局部或全面更新 2、水管腐蚀严重并发生渗漏或达到使用年限，应更新 3、消毒、过滤等设施设备达到使用年限或维修费用超过重置费用的50%及以上，应更新 4、水泵、电机达到使用年限或泵本体损坏严重，经重绕线包更换泵体主要零部件也无法维修，应更新	1、在原有设备无损坏的情况下，增加给水管 2、改变电气设备的相关使用参数指标进行的更换
水池、游泳池相关电气设备设施	柜体内各种开关和元器件损坏，主要零部件换件率达到10%及以上	1、配电等相关电气柜体3～5年全面油饰翻新一次 2、柜体内元器件老化或达到使用年限，应更新 3、电线电缆全面老化等，影响使用功能，应更新 4、柜体存在安全隐患故障，造成设备整机烧毁等，应更新	改变电气设备的相关使用参数指标进行的更换或增加
注1：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。 注2：表中所列的主要零部件换件率为损坏的主要零部件占其所在项目零部件总数的比例。

5.2.1.4　环境小品景观

应符合表9的规定。

表9　环境小品景观维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
石桥	1、基层、梁、柱出现沉降、裂缝等，应修补、加固 2、面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修	1、基层、梁、柱主体结构部位出现严重沉降、变形、裂缝等，有严重安全隐患，无法使用，应更新 2、面层经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	改变石桥原有设计风格或材质，还需扩建等的新建工程
堆筑土山丘	—	泥土流失量达到50%及以上，影响使用功能，应更新	新增堆筑土山丘的工程
堆砌假山、风景石	垮塌、脱落等引起的综合维修	经维修后仍无法解决，应更新	新增堆砌假山、风景石的工程
原木或竹构件、花架、木座椅、塑料座椅、金属座椅、花坛铁艺栏杆	—	1、各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木座椅及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次 2、因材料本身或达到使用年限，钢铁金属部件的翘裂、锈烂、油漆脱落严重等，影响使用功能和观感效果，损坏面积达到50%及以上，应更新	改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的新建工程
石浮雕、砖石砌小摆设	—	面层出现碎裂、裂缝、脱落等，影响使用功能和观感效果，损坏面积达到每组（个）的50%及以上，应更换
木质亭钢制亭等	因材料本身或达到使用年限，钢铁件出现翘裂，锈烂、油漆脱落严重等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修	1、各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次 2、局部油漆剥落或锈斑以及多数外露钢部件（包括窗铁棚）有严重锈蚀，或木门窗有局部严重腐烂等，经维修仍不能解决安全隐患或影响使用功能，需进行梁、柱、板及屋面等的整体更换维修	改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的维修、新建工程
注：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。

5.2.1.5　运动场所

应符合表10的规定。

表10　运动场所维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
运动场基础	1、基层沉降、出现裂缝等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏面积达到每片运动场10%及以上，应维修 2、其它改造(如爆管等)涉及的基础维修	经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	扩建、加宽及原材料和结构方式的改变
运动场面层	橡胶、水泥、木材路面等面层出现破损、空鼓等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修	1、经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新 2、草坪裸露，面积达到30%及以上，应更新	增设新的场地面积或设施设备进行恢复、扩建
运动场围栏	—	1、各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次 2、油漆剥落或锈斑以及多数外露钢部件（包括窗铁棚）有锈蚀，或木门窗有局部腐烂等，存在安全隐患或影响使用功能，需进行梁、柱、板及屋面等的整体更新	改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的维修、新建工程
运动设施	网球架、篮球架、足球架及游乐场设施设备损坏，存在安全隐患，需进行拆卸、调整更换零部件，更换率达到10%及以上，应维修	经维修后仍无法解决，损坏面积达到50%及以上，应更新	增设设施设备或改变原有设施设备的使用参数指标进行恢复、扩建
注：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。

5.2.1.6　围墙、大门

应符合表11的规定。

表11　围墙、大门维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
围墙	1、基层出现空鼓、裂缝等，不符合设计要求，应加固维修 2、面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等，影响使用功能和观感效果，每处面积大于0.2平方米，10处以上遭到损坏或损坏总面积达到10%及以上，应维修 3、砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌，其余形式围墙存在安全隐患的，按GB 50203-2002中5.2.5的规定进行维修	1、基层出现空鼓、裂缝等，不符合设计要求，应推倒重砌 2、面层经维修后仍达不到要求，损坏面积达到50%及以上，应更新	新增围墙工程
栏杆（木质、 铁质等）、铁门	—	1、灯饰、栏杆及其各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次 2、局部损坏，影响使用功能和观感效果，损坏面积达到50%及以上，应更新	新增、扩建或原材料的改变恢复工程
电动大门	1、控制系统出现失灵、不起闸等，主要零部件换件达到10%及以上或维修费用超过重置费用的10%及以上 2、大门出现型材变形、脱落、锈蚀、不灵活、开焊等，应维修 3、达不到安全防范要求	1、控制系统出现失灵、不起闸等，主要零部件换件率达到50%及以上或维修造价超过重置费用的50%及以上 2、大门出现型材变形无法校正、锈蚀起洞，严重影响感观和安全防范要求
注1：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。 注2：表中所列的主要零部件换件率为损坏的主要零部件占其所在项目零部件总数的比例。

5.2.1.7　绿化设施

应符合表12的规定。

表12　绿化设施维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
更换栽植土壤	—	—	泥土流失量达到30%及以上，严重影响使用功能，应改造
栽植乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物		植物干枯、死亡，植物数量达到10%及以上，应补充栽植	树径40cm以上的植物移植、需动用机械设备的植物移植或植物种类和树种的改变及新增
栽植花卉		花盆损坏量达到10%及以上或花卉干枯、死亡，花卉数量达到10%及以上，应补充栽植
铺种草皮	草皮裸露，累加面积达到10%及以上，应局部铺种	经局部铺种仍未解决，累加面积达到50%及以上，应重新铺种	草种的改变或新增种植面积
喷灌设施	1、主管道渗水的熔、焊接维修及阀门管件更换 2、暗管填充材料沉降等因素引起的管道破裂，需进行开挖维修 3、水泵、电机等专有或专利设备（非标配件）主要零部件损坏更换	1、管体渗水严重，局部补漏已无法解决其漏水问题，应更新 2、水管腐朽严重并出现渗水或达到合理使用年限，应更新 3、水泵、电机等专有或专利设备（非标配件）设备整机经多次维修，仍无法正常使用，应更新	1、在原设备无损坏的情况下，增加给水管或泵体 2、改变其泵的功率而进行的更换
注：表中所列的泥土流失量百分比、植物数量百分比、花盆损坏量百分比、草皮裸露面积百分比均为各自损坏总量占其所在项目的比例。

5.2.1.8　其他设施

应符合表13的规定。

表13　其他设施维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
标识牌、信息栏等	—	出现型材变形、锈蚀、腐朽等，应改造	改变原设计风格或新增
自行车棚	1、自行车棚出现型材变形、锈蚀、腐朽等，单个车棚每10平方米有1处以上，累计10处以上的渗漏或损坏面积达到10%及以上，应维修 2、屋面渗漏面积达到10%及以上，应维修 3、达不到安全要求的综合维修	1、自行车棚出现型材变形、锈蚀、腐朽、老化等，损坏面积达到50%及以上，应改造 2、屋面渗漏面积达到50%及以上，应改造	进行车棚的新增、或改变原车棚材质的扩建、恢复工程

表13（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
门卫室、垃圾房	参照共用部位的维修、更新、改造
厕所	参照共用部位及给排水系统的维修、更新、改造
注：表中所列的损坏面积百分比为损坏部位的面积占其所在项目面积的比例。

5.2.2　给排水系统

应符合表14的规定。

表14　给排水系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
检查井道（雨水、污水、水表、给排水井等）	1、管井出现部分堵塞引起开挖疏通及恢复的综合维修 2、出现井盖破裂、管井基础沉降等，应维修	1、管井整体出现沉降，严重影响使用功能的，应更新 2、井盖井圈损坏的更新	管道新增、改造工程
中水系统/排水系统的电气设备（水泵、机械、电气设施）	1、电动机异响，检查联轴器、轴承、密封（非标配件的专有设备）等损坏需解体维修 2、电机线圈烧毁或绝缘测试达不到相应的绝缘等级，需重绕，应维修 3、刮泥机、行走机构、格栅机断裂、消毒机等设备损坏，更换主要零部件，应维修	1、电机、水泵扫镗无法维修，应更新 2、叶轮损坏，应更新 3、刮泥机、行走机构、格栅机断裂、消毒机等设备整机损坏，经维修后仍达不到要求，应更新	增加电机设备等
控制系统（中水系统/排水系统）	控制箱内元器件（含变频器等）烧毁、线路短路等损坏，或联动、控制装置损坏，主要零部件换件率达到10%，应维修	控制箱内元器件（含变频器等）烧毁、线路短路损坏等，或联动、控制装置（压力表、浮球阀等）损坏，经维修后仍达不到要求或维修费用超过重置费用的50%及以上或主要零部件换件率达到50%以上，应更新	增设或升级原整机设备
处理池（调节池、曝气池、沉淀池等）	局部渗漏、基础沉降、裂缝等影响使用功能，应维修	基础沉降、裂缝、侧壁垮塌等严重影响使用功能，应更新	新增、扩建、改建工程
给、排水及雨水管道	1、主管道渗水，需熔、焊接维修或开挖恢复综合维修 2、暗管填充材料沉降等不可抗力因素引起的管道爆裂的综合维修	1、局部补漏已无法解决漏水问题，应更新 2、水管腐朽严重出现渗水或达到合理使用年限，应重做 3、水管内壁因化学变化等原因，造成水质不符合GB 5749的规定，应更新	增加给水管

表14（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
阀门（泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等）及各种仪表、联动装置	—	达不到使用功能、经检修后仍不能解决，应更新	因管道改造而引起的配套更换
水箱、水池等	—	1、箱体腐蚀严重或多处严重损坏且无维修价值或维修费用超过重置费用的50%及以上，应更新 2、水箱、水池内壁材质发生化学变化水质不符合GB 5749的规定，应更新 3、人孔盖及其他附件损坏更换，进出箱体的接管及本体焊缝出现大于100mm以上的焊缝裂纹造成漏水，需要进行主焊缝的补焊	改变箱体的设计结构或新增箱体
注：表中所列的主要零部件换件率为更换主要零部件的数量在其所属项目中零部件数量的比例。

5.2.3　供配电系统

应符合表15的规定。

表15　供配电系统维修项目

项    目		维    修	更    新	改    造
强电井		1、管井出现部分堵塞引起开挖疏通的综合维修 2、出现井盖破裂、管井基础沉降等，应维修	1、管井侧壁坍塌或整体出现沉降严重影响使用功能且有安全隐患时，应更新 2、井盖井圈破裂整体更新	管道新增、改造工程
高、低压电器	各类柜体、箱体、仪表，断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁、开关及接触器（100A以上）、电缆线路等	因不可抗力因素造成断路器、各种隔离开关等设备损坏，需对部份配件解体修理或更换零部件，主要开关或装置更换率配件10%及以上，应维修	1、互感器、自动转换开关等设备烧毁、击穿而无法维修使用的，应更新 2、电业局相关部门和消防部门巡检电器装置达不到使用要求，应更新 4、综合维修费用超过设备重置费用的50%及以上或主要开关或装置换件率达到50%以上，应更新 5、成套柜体腐朽损坏严重、不能维修或无维修价价且有重大安全隐患的，应更新	因负荷增加或线路改造等其它原因需进行柜体及柜内元配件进行升级、增加等

表15（续）

项    目		维    修	更    新	改    造
变压器	冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片	1、运行缺陷或异常，危急安全运行，应维修 2、运行负荷持续在80%及以上，且绝缘测量水平有明显下降，应维修 3、超过使用年限，且长期处于80%及以上的重载运行，应维修 4、漏油或多次过电压等，需吊芯检查维修	1、绕阻烧毁、绝缘测量或绝缘油测量达不到相应绝缘等级，应更新 2、其它附属设施达不到使用功能，应更新 3、超过使用年限或综合维修费用超过设备重置费用的50%及以上，应更新	超过小区原设计的最大负荷，需新增变压器
电力补偿柜	柜体、母线、隔离开关、电容器、电抗器等安全保护、接触设备	1、功率补偿装置损坏，应维修 2、因不可抗力因素造成断路器、各种隔离开关等更换零部件，主要零部件更换率配件10%及以上，应维修	1、电容器损坏，不能维修或无维修价值，应更新 2、功率补偿装置损坏，不能维修或无维修价值，应更新 3、因不可抗力因素造成的综合维修费用超过设备重置费用的50%及以上，应更新 4、仪表及显示设备损坏，应更新	因负荷增加或线路改造等其它原因需进行柜体及柜内元配件的升级、更换等
发电机及附属系统		1、各种泵体、控制装置、切换柜、电机等出现电气故障，拆卸维修换件 2、油路系统堵塞、漏油等，应拆机维修或管路更换 3、整机的联动机构解体、清洗，校正等检查各部位磨损情况的综合维修 4、冷却系统、烟过滤系统、供油系统漏水、漏油等需拆机换件检修	1、各种泵体、电机等电气故障经维修后仍达不到使用功能或需拆卸机组的维修费用超过重置费用的50%及以上，应更新 2、相关部件或整机达到合理使用年限，应更新 3、整机的联动机构、电气部份等附属部件损坏的综合更新 4、冷却水箱、油箱等整体更新	—
母线		—	因不可抗力因素造成的腐蚀损坏，导电性能严重下降，影响使用功能，应更新	—
灯具（路灯、草坪灯杆）		—	1、灯杆达到使用年限，应更新 2、维修费超过设施重置费的50%及以上，应更新	新购或改变原设计风格及材质要求

表15（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
线缆	—	主线缆线路老化、短路、断路或达不到使用功能等，应更新	线路新增或改变等或新增加负荷超出线缆承受负荷的需更换的
电缆支吊架、桥架	多根桥架局部严重锈蚀、变形，桥架和电缆的支吊架松动、脱落缺失需进行的更换、加固的综合维修	1、无法达到使用要求，需局部或整体更新 2、有重大安全隐患的	因线路新增或路径改变引起的附属增加的管道
注：表中所列的主要零部件换件率为更换主要零部件的数量在其所属项目中零部件数量的比例。

5.2.4　电梯

当电梯因不可抗力因素危及人身安全的，保修期满后定期检验因主要部件出现严重磨损、损坏，达不到国家标准要求，需通过维修、更新或改造才能达到要求，应经相关专业检测部门鉴定并出具鉴定报告，方可进行相应的维修、更新、改造，其维修项目应符合表16的规定。

表16　电梯维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
曳引机	—	蜗轮、蜗杆损坏，应更新	—
制动器	—	1、达到使用年限或经维修仍达不到使用功能，应更新 2、质检部门年检，达不到GB 7588的要求，应更新	—
电动机	对整流子和电刷进行整修或更换，调整后输出电压、电流等参数变化明显增大，应维修	1、经维修仍不正常与其它设备匹配运行，应更新 2、特种设备检验检测机构年检，达不到使用标准，应更新	—
导向轮、曳引轮	—	影响使用功能或安全要求，应更新	—
钢丝绳	—	1、钢丝绳表面有较严重的磨损和锈蚀，其磨损后直径小于原直径90%，应更新 2、影响使用功能或安全要求，应更新	—
限速系统	—	联动机构等磨损严重，需更换限速器及张紧轮的轴承	—
控制柜	主电路板、通讯板及相关元器件损坏，应维修	1、控制柜及励磁柜内损坏与失灵元件、主电路板，经维修仍达不到使用功能，应更新	—

表16（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
层、轿门系统	—	更换门机板、导靴、吊门轮、轴承和不能维修的门锁	—
缓冲器	—	出现锈死情形，应更新	—

5.2.5　智能建筑系统

弱电系统主要包括了楼宇自动控制系统、视频监控系统、门禁系统、对讲系统、周界防范系统、公共广播系统、停车场系统、信息发布系统等，各系统工作原理相类似，主要由前端设备、传输系统和中央处理单元组成，其维修项目应符合表17的规定。

表17　智能建筑系统维修项目

项    目		维    修	更    新	改    造
前端设备	楼宇自动控制系统的传感器、执行器（阀门、开关等）等	—	达不到执行标准的规定，数量达到30%及以上，应更新	当设备损坏，在市面上已经无法购买到原设备或兼容、替代设备，应改造
	视频监控系统的摄像机、拾音器等
	门禁系统的读卡器、电锁、出门开关等
	对讲系统的户内机、电锁、闭门器、出门按钮等
	周界防范系统的红外对射、脉冲电缆、高压电缆、泄露电缆、地址模块等
	公共广播系统的喇叭等
	停车场系统的入口设备、道闸、出口设备、摄像机、车辆检测设备等
	信息发布系统的显示器、发声器等
传输系统	线缆	局部断裂、破损、不能满足系统对线缆的传输要求，应维修	大面积断裂、破损、不能满足系统对线缆的传输要求，应更新	达到使用年限或新增、重建
	线管、槽、桥架	局部破裂、堵塞、锈蚀，影响美观、存在安全隐患的，应维修	大面积破裂、堵塞、锈蚀严重，影响美观、存在安全隐患的，应更新	达到使用年限，应改造

表17（续）

项    目		维    修	更    新	改    造
中央处理单元	楼宇自动控制系统的控制器、控制柜、软件、服务器、不间断供电电源等	不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于设计标准，应维修。其它设备如不符合更新和改造的要求，不纳入本标准分类项目	达不到执行标准的规定，数量达到30%及以上，应更新。其中，不间断供电电源经维修仍不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于设计标准或无维修价值，应更新	当设备损坏，在市面上已经无法购买到原设备或兼容、替代设备时应改造。其中，不间断供电电源达到使用年限，应改造
	视频监控系统的录像机、矩阵、编解码设备、交换机、服务器、存储器、软件、监视器、控制柜、不间断供电电源等
	门禁系统的门禁控制器、交换机、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等
	对讲系统的门口机、管理机、分配模块、联网器、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等
	周界防范系统的报警主机、报警模块（盒）、交换机、声光警号、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等
	公共广播系统的功率放大器、前置放大器、调音台、分区器（智能主机）、报警切换器、播放器、软件、控制柜、不间断供电电源等
	停车场系统的服务器、停车场软件、交换机、发卡器、控制柜、岗亭、不间断供电电源等
	信息发布系统的服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等
注：标准所列的达不到执行标准的规定的设备数量百分比为其所在项目的比例。

5.2.6　空调系统

应符合表18的规定。

表18　空调系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
中央控制系统及控制附件	1、主控板、控制器出现故障，经检测维修，主要零部件换件率达到10%及以上或维修费用占重置费用10%及以上，应维修 2、电控元器件损坏，主要零部件换件率达10%及以上，应维修 3、电流和电压相位不平衡所引起的综合维修	1、控制箱柜破损严重且维修仍无法解决安全隐患，应更换 2、热泵机组、商务单元式机组（含模块机组）、单冷机组（含吸收机组），在一个运行季度内发生不同机组三次主板和主要功能集成板软故障，应对相关设备（如主板、电流板、RS232板、变频控制板等）进行更新 3、发生上述情况的保护控制装置如（压力传感器、探头、系统参数采集装置、反馈装置等），应更新	因为负荷的增减进行的新机或系统的安装应进入新项目的投资费用
变频系统及控制系统	1、控制箱内元器件烧毁、线路短路损坏等，主要零部件换件率达到10%及以上，应维修 2、达不到安全使用要求进行的综合维修或紧急维修	1、在一个运行季度内，变频器老化严重或达到使用年限且年维修次数达到3次及以上，应更新 2、元器件达到使用年限，不同控制箱内元器件烧毁、线路短路损坏时常发生等无法维修，应更新 3、固态和非固态主控板达到使用年限，应更新	中央空调系统为了节能要求而必须进行的重新设置
主   机	1、主控板、控制器出现故障，经检测维修，主要零部件换件率达到10%及以上或维修费用占重置费用的10%以上，应维修 2、电控元器件损坏，主要零部件换件率达到10%及以上，应维修 3、电流和电压相位不平衡所引起的综合维修	1、活塞式压缩系统达到使用年限或实际运行时间达到2400～2800h，更新压机内部易损件（如阀片组建等），应每3年进行一次循环更新 2、活塞式压缩机内部非易损件（如连杆、曲轴曲颈轴承、活塞缸套、上下载装置等）达到使用年限，应更新 3、风冷冷凝器或蒸发器达到使用年限，应更新 4、单冷机组（螺杆、离心）机组达到使用年限，内部非易损件（如上载装置、转子间隙调整、导叶马达检修、离心装置检修、止推轴承调整、更换密封环、电机对中、抬机头等），应更新 5、进口机组冷凝器蒸发器达到使用年限，应更新	—

表18（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
主马达、水泵、辅助电机、强电控制等驱动控制设备	1、在一个运行季度内，多台电机线圈烧毁或绝缘测试值达不到使用要求，应维修 2、强电控制柜多台设备出现安全隐患（如短路，接触器常缺相、许多配件过热保护等），应维修	局部配件经维修或更换后，仍达不到使用功能或安全要求，应更新	采用节能环保的材料或方式
风道、风道保温	—	1、达到使用年限，出现大面积的锈饰、破空、漏风、破损严重等，无法维修或经维修后其它地方出现相同情况，应更新 2、通风送风管（地下室）出现大面积的下坠、坍塌、掉渣等，无法维修或维修后其它地方出现同样情况，应更新	采用节能环保的材料或方式
管道、阀门	—	1、同一个循环系统在较短时间内出现多个非钢制阀门渗水严重，局部补漏已无法解决漏水问题，应更新 2、在长期静压处于8kg/cm2及以上的高层大楼低区，使用5年及以上后钢制阀门渗水严重，各种接头在一个运行季度内出现10次及以上的自然爆裂，局部补漏已无法解决漏水问题，应更新 3、达到使用年限，在一个运行季度内出现5次及以上管道自然爆裂，局部更换已无法使系统正常使用，应更新	采用节能环保的材料或管道新增等方式
换热器、分水器、风机盘管等交换设备	—	1、达到使用年限，在一个运行季度内出现10次及以上的铜管爆裂，局部维修已无法使系统正常使用，应更新 2、换热器达到使用年限，在一个运行季度内集中出现5个及以上的爆裂，应更新	改造更换时可以采用节能环保的材料或方式
冷却塔设备	—	达到使用年限，经维修仍达不到使用功能，应更新	改造更换时可以采用节能环保的材料或方式
注：表中所列的主要零部件换件率为更换主要零部件的数量在其所属项目中零部件数量的比例。

5.2.7　热源系统

应符合表19的规定。

表19　热源系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
中央控制/电气系统	—	1、主板检测，因型号较老或无法找到相应配件，应更新 2、控制箱柜破损严重，且维修仍无法解决安全隐患问题，应更新	因主控板升级换代，改变其原有型号及系统等
锅炉及过滤器装置本体	—	锅壳、炉胆、回燃室、封头、炉胆顶等更换以及大量更换受热面管子等	原系统不能满足使用要求需改变原炉设计结构，改变燃料燃烧方式以及改变原炉设计运行参数
泵体及各安全装置、传感装置等	—	因泵体外壳损坏、扫镗等，无法维修而进行的泵体整体更新	原系统不能满足使用要求需增设或升级原整机设备
给排水管道	—	1、管体渗水严重，局部补漏已无法解决其漏水问题，应更新 2、水管腐朽严重，不能满足使用要求，应更新	—

5.2.8　消防系统

5.2.8.1　火灾自动报警系统

应符合表20的规定。

表20　火灾自动报警系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
火灾烟感及感温探测器，手动报警按钮，声光报警器等外围报警设备及相关线路	—	烟感、手动报警器及声光报警器等故障，不能报警，影响使用功能，应更新	因设备的升级换代或无备件支持的设备，且无法正常运行
报警主机，联动控制主机	—	主机及联动控制主机故障的硬件（如主板、扩展卡等相关联的附属设备），影响使用功能，应更新	因设备的升级换代或无备件支持的设备，且无法正常运行

表20（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
电源控制柜，应急电源箱	—	1、控制柜体因腐朽严重，经维修仍无法解决安全隐患或影响使用功能，应更新 2、不能提供正常的照度或超出蓄电池的使用寿命，应更新	因设备的升级换代或无备件支持的设备，且无法正常运行

5.2.8.2　喷淋及消火栓灭火系统

应符合表21的规定。

表21　喷淋及消火栓灭火系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
消防喷淋泵、消火栓泵、稳压泵及气压罐	1、电动机（非标配件的专用设备）异响，检查联轴器、轴承、密封等损坏，应解体检查、更换维修 2、电机（非标配件的专用设备）线圈烧毁或绝缘测试达不到规范要求，需重绕，应维修 3、检查叶轮和蜗壳有无摩擦痕迹，三螺钉是否完好或松动，在分析的基础上应维修	1、电机扫镗无法维修，应更新 2、气压罐无法稳压，罐内皮馕，应更新	—
消防管网	管道出现漏水，需探测漏点及应维修	管网漏水，需进行更换相同材质及型号的管道维修	超过使用寿命管道老化，腐朽严重，经维修更新仍不能全面解决其漏水问题，需全面更换改造管道
湿式报警阀、水流指示器、水力警铃及控制线路、相关设备	—	报警阀、水流指示器、压力开关等损坏，影响使用功能，应更新	—
喷头、消火栓、泵接器及管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀	—	达不到使用要求，应更新	—
线缆	—	线路老化、短路或影响使用功能且一次性更换长度在200m以上，应更新	—
电源控制柜	因不可抗力因素造成控制柜元器件等设备部份解体修理或更换少量零部件	控制柜经维修仍无法解决安全隐患，达不到要求，应更新	—

表21（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
消防水箱、水池	水箱局部补漏及防腐处理，水池需要进行局部防水补漏	1、因箱体老化，经维修仍无法解决，应更新 2、水池局部漏水，经维修仍无法解决，应更新	—

5.2.8.3　防排烟系统

应符合表22的规定。

表22　防排烟系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
防排烟风机及联动装置	因故障或老化，控制线路故障、电机机械结构故障及线圈更换，应维修	1、因故障或老化，控制线路故障，无法维修的电机，应更新 2、维修费用超过重费用的50%及以上，应更新	—
排烟阀、送风阀、转换阀、排烟口送风口、风道、联动装置及线路	各种风阀等相关联动装置设备，影响使用功能，需拆件调整或更换，应维修	1、各种阀门出现故障或老化，经拆件维修仍无法解决，维修费用超过重置费用的50%及以上，应更新 2、风道损坏影响使用功能，经维修仍无法解决，应更新	—
电源控制柜	元器件等设备部份解体修理或更换少量零部件，应维修	经维修后仍达不到要求，应更新	—

5.2.8.4　防火分隔系统

应符合表23的规定。

表23　防火分隔系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
防火卷帘门电机及联动装置	控制线路故障、电机机械结构故障及线圈绝缘故障等或维修费用超过重置费用的10%及以上，应维修	控制线路故障、电机机械结构故障及线圈绝缘等故障或维修费用超过重置费用50%及以上，应进行电机及联动装置的更新	—

表23（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
防火卷帘门及联动装置	防火卷帘门机械故障、联动线路故障，导轨、槽口、门体机械故障而进行的调整、校正维修，门材变形等产生的综合维修，维修费占重置费的10%及以上，应维修	1、防火卷帘门机械故障、联动线路故障，导轨、槽口、门体机械故障等，应更新 2、防火卷帘门出现损坏、变形、开启不灵活等安全隐患，经维修仍不能正常使用，应更新 3、维修费用超过重置费用50%及以上，应更新	—
防火门	开启不灵活影响使用功能，应维修	防火门门扇、闭门器损坏，应更新	—

5.2.8.5　灭火系统

应符合表24的规定。

表24　灭火系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
灭火系统（气体、泡沫灭火）	各种设备达不到要求、需拆件调整或更换所产生的综合维修，维修费用超过重置费用的20%及以上，应维修	1、储存气体压力不能满足使用要求，应更新 2、泡沫液达到使用寿命，应更新	—
干粉泡沫灭火系统	—	不能正常使用，应更新	—

5.2.8.6　消防电源系统

应符合表25的规定。

表25　消防电源系统维修项目

项    目	维    修	更    新	改    造
消防电源系统	控制柜元器件等设备部份解体修理或更换少量零部件，主要零部件换件率率在10%及以上，应维修	1、控制柜体因腐朽严重，经维修仍无法解决安全隐患，应更新 2、外观变形、电压明显低于规定值或不能提供正常的工作电流或超出蓄电池的使用寿命，应更新 3、控制线路老化、短路等原因造成设备无法运行，应更新	因设备的升级换代或无备件支持的设备，且无法实施大中修或增加设备

表25（续）

项    目	维    修	更    新	改    造
应急照明和疏散指示标志	—	蓄电池达到使用寿命，影响使用功能，应更新	—
注：表中所列的主要零部件换件率为更换主要零部件的数量在其所属项目中零部件数量的比例。

5.2.9　防雷系统

应符合表26的规定。

表26　防雷系统维修项目

6　紧急维修

出现以下紧急情况，应进行紧急维修：

——屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

——楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

——楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动，遭到损坏的；

——屋面排水管因堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

——各类栏杆、围栏、铁门等出现松动，遭到破坏，危及人身财产安全的；

——景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌等危及人身安全的；

——因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水和龙头严重漏水的；

——专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

——落水管堵塞和水盘等设备漏水的；

——因线路故障而引起停电和漏电的；

——涉及高压柜、环网柜及变压器等出现故障的；

——电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；

——电梯定期检验时被责令停梯整改的；

——视频监控设备、锅炉、消防系统出现功能故障，危及人身安全的；

——消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；

——防雷设施设备达不到安全要求，危及人身财产安全的；

——其它共用部位及共用设施设备达不到安全要求，危及人身财产安全的。

7　白蚁防治

7.1　共用部位

7.1.1　共用部位维修、更新或改造时，涉及到外墙外围、入室电缆沟、入室管道、沉降缝、伸缩缝等部位1米范围内的土壤，应实施白蚁防治处理。

7.1.2　共用部位的木质结构在维修、更新或改造时，应进行白蚁防治处理。

7.1.3　共用部位发生白蚁危害，应进行白蚁灭治处理。

7.2　共用设施设备

7.2.1　运动场在维修、更新或改造时，应进行白蚁防治处理。

7.2.2　环境小品景观所在维修、更新或改造时，应进行白蚁防治处理。

7.2.3　绿化设施应进行白蚁防治处理。

7.2.4　给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、消防系统在维修、更新或改造时，应对入室部位及使用的木质结构进行白蚁防治处理。

7.2.5　其它共用设施设备发生白蚁危害，应进行白蚁灭治处理。